善意取得相关问题（一） | 学刊

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我国《物权法》第106条规定了“善意取得”制度以在所有权人与交易安全之间寻求平衡。在司法实践中，关于该条的理解和适用，仍存在不少争议，本期学刊拟就善意取得制度的相关文献进行梳理。

冒名处分的法律适用

冒名处分即冒用他人名义而处分他人不动产的行为，近年来，冒名处分的案件时有发生，但是对于冒名处分应适用何种民法制度，理论和实务界尚未形成一致的意见。

一些学者认为冒名处分应排除善意取得制度的适用，但在特定条件下可类推适用表见代理制度：

1

冉克平：《论冒名处分不动产的私法效果》

冉克平老师认为不动产冒名行为虽然形成了某种外观事实，但其既不属于无权处分也不属于无权代理。选择类推适用无权代理/表见代理而非无权处分/善意取得，不仅因该行为不符合善意取得的构成要件，而且因不动产登记簿的公信力属于纯粹形式上的权利外观责任，很容易导致对相对人的信赖保护过于有力而忽略被冒名者所有权的结果。相反，由于表见代理中包含被代理人可归责性的因素，可以透过被冒名者的可归责性与相对人信赖的合理性这两个要素的比较、权衡来评价不动产冒名行为，从而在保障交易安全的同时，兼顾所有权人的利益。

【摘要】冒名处分他人不动产的行为既与无权处分不同也与无权代理有异，属于非典型案例。不动产冒名行为不符合不动产登记簿公信力的构成要件，因此不应适用《物权法》第106条或者类推适用该法第107条。为保护善意第三人的信赖，可以将不动产冒名行为类推适用于无权代理/表见代理制度，并透过被冒名者的可归责性与相对人信赖的合理性这两个要素的比较、权衡，在保障交易安全的同时，兼顾所有权人的利益。

【关键词】冒名行为；无权处分；善意取得；信赖保护；

【文章基本信息】原文载《中国法学》，2015年第1期。

2

金印：《冒名处分他人不动产的私法效力》

金印博士认为，不动产善意取得应以登记错误为前提，取得人的善意应以对登记簿的信赖为对象。冒名处分不动产时，受让人认为现实中的处分人是登记物权人并进而与之交易，是错误地相信了处分人的身份，不能通过善意取得制度加以保护，但是对身份的信赖在一定条件下仍有保护的必要，如果身份外观的产生可归责于被冒名人，且受让人对该外观责任的信赖并无过错，那么可类推适用表见代理的规则。

【摘要】不动产冒名处分行为可从善意取得或代理的角度分析其效力。《中华人民共和国物权法》第106条第1款项下的不动产善意取得，应以受让人对登记簿的信赖为前提。在不动产冒名处分中，受让人信赖的核心内容不是"登记物权人即真实物权人(登记正确信赖)"，而是"冒名人即登记物权人(身份真实信赖)"。此种信赖不能与相信登记簿正确的信赖等同对待，因而不能通过《中华人民共和国物权法》第106条第1款加以保护。但是，受让人对冒名人的身份信赖和代理权信赖有一定的可比性，表见代理规则在一定的条件下可类推适用。

【关键词】不动产冒名处分；登记；善意取得；表见代理；

【文章基本信息】原文载《法商研究》，2014年第5期。

也有部分学者认为应适用善意取得制度：

王利明老师认为，假冒他人财产构成广义的无权处分，冒名者利用登记部门的疏忽审查现实地变更了登记，使登记簿记载的不动产权属发生变化，已经作出了事实上的处分。《物权法》第106条没有明确排除冒名处分的行为，因此当没有处分权的人形成了足以让第三人信赖的权利外观时可以适用善意取得制度，对善意第三人的信赖予以保护。（具体可参见王利明：《善意取得制度若干问题研究——从一起冒名顶替行为说起》，原文载《判解研究》第46辑，人民法院出版社2009年版。）

3

戴永盛：《论不动产冒名处分的法律适用》

戴永盛老师认为，首先冒名处分在性质上应为无权处分，在此类案件中，如果受让人基于登记簿中关于所有权人的登记，以及冒名人就是所有人本人的身份确信，善意相信处分人的无权处分为有权处分，那么就应受善意取得的保护。

【摘要】冒用他人名义而处分该他人不动产的行为，成立冒名处分。冒名处分应被认定为冒名人与相对人之间的法律行为，而不能被认定为被冒名人与相对人之间的法律行为。对冒名处分，应适用关于无权处分的规定，而不适用关于无权代理的规定。相对人为善意时，对该善意相对人的保护，应适用善意取得制度，而不能类推适用表见代理制度。现代民法普遍承认保护善意信赖和交易安全的思想和原则，我国亦不例外。除有更高的法律价值需要保护外，交易关系中善意的相对人或第三人应受保护；惟有如此，始足以维护交易安全，保障社会交易关系的安定。

【关键词】冒名处分；表见代理；无权处分；不动产登记公信力；善意取得；

【文章基本信息】原文载《法学》，2014年第7期。

4

石一峰：《再论冒名处分不动产的私法适用——类推适用的视角》

石一峰老师认为，冒名处分不动产问题在无追认且有善意第三人保护之必要时，属于法律漏洞。此时应以类推适用之方式予以填补。从规范目的和类推目标来看，冒名处分不动产的法律漏洞是以权利归属方式来保护善意第三人，此与也以此为规范目的的不动产善意取得制度具有相似性，而与非以此为首要目的，而是以法律效果归属为规范目的的表见代理有差距。另外对比可信赖事实、第三人善意和可归责性等要件，冒名处分不动产均与不动产善意取得更为相似，因此应结合具体情形分别类推适用《物权法》第107条、第106条。

【摘要】冒名处分不动产在无被冒名者追认而又有善意第三人保护之必要时，是一项法律漏洞，应以类推适用之方式进行填补。类推适用应在规范目的和类推目标下比较待决案件和拟类推规范下案型的构成要件，且需遵循现行法之体系。比较冒名处分不动产的类推目标与表见代理和善意取得的规范目的，以及可信赖事实，第三人善意和可归责性等要件，在我国现行法下，冒名处分不动产与不动产善意取得更为相似。在具体的类推适用上，一般伪造身份情形下应类推适用《物权法》第107条的特别善意取得；仅在利用相貌的特别冒名下才可类推适用《物权法》第106条的一般善意取得。

【关键词】冒名处分不动产；类推适用；相似性比较；表见代理；善意取得；

【文章基本信息】原文载《现代法学》，2017年第3期。

不动产善意取得

关于不动产的善意取得，学界历来存在争议，在制定《物权法》之时，就有学者主张应对不动产登记簿的公信力与动产的善意取得区分规定（具体可参见王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第276页。梁慧星：《<物权法草案（第二次审议稿）>若干条文的解释与批判》，载易继明主编：《私法》（第5辑），北京大学出版社2005年版，第5页以下等），但这种意见未被立法者采纳。

《物权法司法解释（一）》对动产和不动产善意取得中的善意判断标准作了统一规定，即：受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意（第15条）。其理由为考虑到我国不动产登记尚不完善的现状，不宜按照不动产公信力原则的要求（具体可参见杜万华主编：《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016年版，第368页）。

1

程啸：《不动产登记簿的权利事项错误与不动产善意取得》

程啸老师认为《物权法司法解释（一）》关于不动产善意取得制度中第三人善意的认定仍有不少失当之处。不动产善意取得制度适用的前提条件应是登记簿的权利事项错误，登记簿的权利事项错误是认定善意的基础，不应再附加给第三人探求真实权利状态的义务。

【摘要】不动产登记簿上的错误应当区分为权利事项错误与非权利事项错误。基于不动产登记簿的推定效力，当事人对不动产登记簿的权利事项错误产生信赖时，应当受到善意取得制度的保护，权利事项错误才是适用不动产善意取得的前提条件。判断不动产交易中第三人是否善意时，也应当始终围绕着不动产登记簿有无权利事项的错误而展开，而不应脱离不动产登记簿的记载，更不应将受让人应当知道，但却因重大过失而不知道作为排除善意的情形。

【关键词】不动产登记簿；权利事项；信赖；不动产善意取得；

【文章基本信息】原文载《法学家》，2017年第2期。

2

李国强：《论不动产善意取得的构成与法律效果——评“连某诉臧某排除妨害纠纷案”》

李国强老师认为由于我国目前的不动产登记还存在很多问题，所以不宜将“善意”的认定标准限定为受让人不知的主观状态，而是应当将受让人对该“不知”也不负重大过失的条件一并作为认定其为善意的标准。

【摘要】构成不动产善意取得的前提是无权处分他人不动产，只有在转让人是基于真实权利人的原因成为不动产登记权利人的情况下，才可以适用不动产善意取得制度。因为我国目前的不动产登记还存在很多问题，所以不宜仅将"善意"的认定标准限定为受让人不知的主观状态，而是应当将受让人对该"不知"也不负重大过失的条件一并作为认定其为善意的标准。不动产善意取得的效果，就是物权受让人确定地取得作为交易对象的不动产物权，或者免除有关不动产物权负担。不动产善意取得构成后，受让人在其所有权的圆满支配状态受到他人妨碍时，当然可以主张相应的物权请求权。

【关键词】不动产善意取得；不动产登记公信力；善意；权利外观；物权请求权；

【文章基本信息】原文载《山东社会科学》，2016年第11期。

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实习编辑：戎慧琳

责任编辑：金今

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